30 marzo 2026
a cura di Benedetta Mastrantoni
Nell’ambito delle misure volte a favorire la rigenerazione urbana è stata introdotta un’importante novità attraverso la L. 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026).
Tra le numerose disposizioni contenute nella legge, rileva in particolar modo il co. 23 dell’art. 1, che ai fini dell’ottenimento delle “premialità edilizie”, sancisce l’equiparazione tra gli strumenti della sanatoria edilizia c.d. ordinaria e del condono edilizio.
Come sovente accade in materia edilizia, il quadro normativo in cui s’inserisce la recente modifica è piuttosto stratificato.
Prima di analizzarlo, seppure brevemente, pare però doveroso ricordare che per premialità edilizia s’intende l’attribuzione di un diritto edificatorio aggiuntivo in caso di raggiungimento di determinati obiettivi d’interesse pubblico, quali in particolare gli interventi di rigenerazione urbana, riqualificazione urbanistica ed ambientale.
Sino alla recente approvazione della legge di Bilancio 2026, l’accesso alle premialità edilizie era ammesso solo in caso di interventi oggetto di sanatoria, e non anche a quelli che riguardassero immobili soggetti a condono.
Ciò in quanto i due strumenti sono, com’è noto, fondati su presupposti diversi: la sanatoria ordinaria attesta una conformità già presente nel manufatto, ma priva di titolo, mentre il condono edilizio è uno strumento volto a regolarizzare, in via eccezionale, un’opera non conforme alla disciplina urbanistica.
A livello normativo la sanatoria edilizia è disciplinata dagli articoli 36 e 36-bis del D.P.R. 380/2001, mentre il condono edilizio da leggi speciali.
L’articolo 36 del D.P.R. 380/2001 disciplina l’ipotesi di interventi realizzati in assenza del permesso di costruire o in totale difformità rispetto ad esso, prevedendo la possibilità per il responsabile dell’abuso o per il proprietario dell’immobile di ottenere il titolo abilitativo in sanatoria, entro il termine di 90 giorni decorrenti dall’ordinanza di demolizione, oppure fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, previo accertamento del requisito della doppia conformità, che presuppone la sussistenza della conformità alla disciplina edilizia vigente sia al momento della realizzazione del manufatto, sia al momento dell’istanza.
Il rilascio del titolo abilitativo, inoltre, viene condizionato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia.
L’articolo 36-bis, introdotto dal D.L. 69/2024 (c.d. Decreto Salva Casa), disciplina invece i casi di parziale difformità rispetto al titolo abilitativo, presupponendo la sussistenza di una “doppia conformità attenuata”, che accerti la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della realizzazione del manufatto, e la conformità alla disciplina edilizia vigente al momento della presentazione dell’istanza.
Il titolo edilizio in sanatoria è rilasciato dallo Sportello Unico per l’Edilizia, che può altresì condizionarne il rilascio all’esecuzione di opere di adeguamento, necessarie per garantire il rispetto della normativa tecnica di settore, e l’eventuale demolizione di opere che non possono essere sanate.
In linea con quanto disposto dall’articolo in esame, si segnala come il recentissimo DDL di iniziativa governativa, volto al riordino della disciplina urbanistica attraverso l’elaborazione del nuovo “Codice dell’Edilizia e delle Costruzioni”, favorisca il superamento della doppia conformità in luogo della conformità asincrona per tutti gli interventi recanti difformità di minore entità, con la finalità di rigenerazione urbana e del recupero del patrimonio edilizio già antropizzato.
Il condono edilizio, invece, è una misura di sanatoria straordinaria, in quanto ha un ambito di applicazione circoscritto, sotto il profilo oggettivo e temporale, dalle leggi speciali che lo disciplinano.
Una prima peculiarità di questo istituto è rappresentata dalla possibilità di sanare abusi di tipo sostanziale, ossia quelle opere che contrastano le disposizioni vigenti in materia urbanistica ed edilizia.
Un ulteriore tratto distintivo è rappresentato dal fatto che il condono edilizio non sana i rapporti tra privati regolati dal codice civile, con la conseguenza che, anche in presenza di un manufatto regolarmente condonato, i terzi potranno rivolgersi al giudice per ottenere la tutela dei propri diritti.
Nell’arco di circa un ventennio sono state emanate tre leggi di condono edilizio: la L. n. 47/1985, la L. n. 724/1994 e il D.L. n. 269/2003, convertito poi nella L. n. 326/2003.
Il primo condono ammette la sanabilità dei manufatti abusivi costruiti entro il 1983, condizionandola a tre presupposti: l’istanza di parte, il pagamento dell’oblazione e il versamento di un contributo concessorio.
Il secondo condono ha esteso i termini di sanatoria per le opere ultimate entro l’anno 1993, semplificandone inoltre le procedure, mentre il terzo ha disposto come termine ultimo per la realizzazione delle opere il 31 marzo 2003 e per la presentazione delle istanze il 31 marzo 2004.
La differenza tra la sanatoria ordinaria e il condono è stata precisata anche dalla Corte Costituzionale, in particolare nella sentenza n. 24/2022.
Nel caso di specie, taluni articoli della legge regionale sarda 18 gennaio 2021, n. 1, venivano impugnati, sostenendo che favorissero una trasformazione urbanistica incontrollata, derogando alla pianificazione comunale e paesaggistica.
Nell’ambito delle disposizioni impugnate, l’articolo 11 consentiva, in particolare, l’estensione delle premialità volumetriche proprio agli immobili condonati.
A questo proposito, la Corte Costituzionale ha affermato che il divieto di estendere la portata delle premialità volumetriche agli immobili abusivi, fatti salvi solo quelli dotati del titolo abilitativo in sanatoria, è sancito da una legge statale di riforma economico sociale, cui anche le Regioni a statuto speciale devono conformarsi.
La ratio di tale divieto si spiegava proprio in virtù della differenza tra la sanatoria ordinaria, che presuppone il rispetto del principio della doppia conformità ai fini del rilascio del titolo abilitativo, e il condono edilizio, che invece sana l’abuso sia sul piano formale che su quello sostanziale, prescindendo dal rispetto del medesimo principio.
La legge di Bilancio 2026, muta radicalmente lo scenario, in quanto equipara, lo si ribadisce, la sanatoria ordinaria al condono edilizio ai fini dell’accesso delle premialità edilizie.
La modifica ha interessato, in particolare, l’art. 5 del D.L. n. 70/2011 co. 10, convertito nella L. 106/2011, che ora prevede che la concessione delle premialità edilizie, sancita dal co. 9, si estenda oltre che ai manufatti dotati di titolo abilitativo rilasciato in sanatoria ordinaria, anche agli immobili abusivi, regolarizzati in base a quanto previsto dalle summenzionate leggi sul condono edilizio (ossia, secondo il lessico di uso comune “condonati”).
Rimangono tuttavia invariati i limiti disposti per le zone sottoposte a vincolo di inedificabilità assoluta, per gli immobili abusivi non condonati né sanati e per quelli costruiti nei centri storici.
Nonostante l’innegabile rilevanza della novità introdotta dalla legge di bilancio, quest’ultima desta qualche perplessità, oltre che dal punto di vista sostanziale quanto all’opportunità della scelta, anche per il fatto che l’intervento legislativo abbia interessato la sola legge speciale (ossia il D.L. n. 70/2011), lasciando invece invariata la disciplina generale del Testo Unico dell’Edilizia (pure oggetto di recenti proposte normative).
