02 febbraio 2026
a cura di Benedetta Mastrantoni
La disciplina edilizia risulta da tempo connotata da un’estrema frammentarietà, la quale deriva sia dalla moltitudine di modifiche succedutesi nel tempo al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), sia dalla nota presenza di una competenza concorrente tra Stato e Regioni in materia di “governo del territorio”, nella quale, com’è noto, è ricompresa l’edilizia.
Quest’ultima circostanza ha infatti come conseguenza pratica l’esistenza di venti normative regionali differenti e, in alcuni casi, anche contrastanti tra loro.
Sono dunque autoevidenti le ragioni che impongono di riordinare la materia.
A questo scopo, è stata avviata un’intensa attività legislativa finalizzata ad apportare i cambiamenti necessari, attraverso tre distinti disegni di legge delega, due di iniziativa parlamentare e uno di iniziativa governativa: il DDL 535, il DDL 2332 e il DDL approvato dal Consiglio Dei Ministri in data 4 dicembre 2025.
Il DDL 535, denominato “Delega al Governo per il riordino delle disposizioni legislative in materia di costruzioni”, presentato in data 9 novembre 2022, prevede tre obiettivi principali: il primo consiste nella semplificazione delle procedure edilizie attraverso la ridefinizione delle categorie di intervento e una razionalizzazione dei titoli abilitativi e delle sanzioni applicabili, garantendo inoltre un’armonizzazione con le materie settoriali strettamente collegate alla disciplina edilizia.
Il secondo obiettivo attiene alla “sicurezza delle costruzioni”, che dovrebbe essere garantita mediante l’individuazione dei livelli di rischio sismico e del degrado idrogeologico sull’intero territorio italiano, inoltre attraverso la previsione di norme tecniche nazionali coordinate con le norme europee in tema di sicurezza.
Il terzo obiettivo attiene alla promozione della sostenibilità ambientale delle costruzioni, considerando anche elementi quali il risparmio energetico e l’isolamento acustico.
Il DDL in questione viene esaminato congiuntamente al DDL 2332, denominato “Delega al Governo per l’aggiornamento, il riordino e il coordinamento della disciplina legislativa in materia edilizia”, presentato in data 28 marzo 2025, di iniziativa parlamentare.
Quest’ultimo indica come prioritaria la necessità di riqualificare il tessuto urbano esistente rispetto al consumo di nuovo suolo, predisponendo un rapporto saldo tra l’umano e l’urbano, nei confronti di un territorio che dovrà risultare economicamente, socialmente e ambientalmente responsabile anche per le prossime generazioni, nel rispetto del principio sancito dal Green Deal europeo del “do no significant harm”, ossia di non arrecare danni all’ambiente.
Per garantire il perseguimento dei predetti obiettivi, risulta necessario delineare criteri che guidino la progettazione e la costruzione degli edifici, garantendo conformità sia alla pianificazione generale che a quella settoriale, nel rispetto delle valutazioni ambientali strategiche (VAS) e dell’art.9 della Costituzione.
Effettuando un’analisi comparativa dei due disegni di legge delega, si può notare innanzitutto una differenza strutturale: mentre il DDL 2332 è composto da tre articoli, il DDL 535 è composto da un solo articolo.
Il primo conferisce una delega al Governo per il riordino e l’aggiornamento della materia edilizia da esercitarsi entro sei mesi, mentre il secondo prevede un termine di dieci mesi.
Quanto ai molteplici obiettivi e criteri direttivi dettati (rispettivamente dall’art.2 DDL 2332, e dall’art.1 co. 2 e 3 del DDL 535) possono notarsi alcuni punti di contatto:
Il DDL 2332 prevede l’adozione di un testo unico che appresti una semplificazione e un aggiornamento delle norme statali in materia edilizia e urbanistica, anche recependo le norme eurounitarie.
In modo simile, il DDL 535 prevede un riordino e una semplificazione delle norme vigenti, apportando modifiche, se necessario, nel rispetto dei principi contenuti nelle direttive europee e della giurisprudenza della Corte di giustizia dell’Unione europea.
In merito alle categorie di intervento, l’art.2 del DDL 2332 prevede una distinzione tra gli interventi di trasformazione del territorio, interventi di trasformazione sul tessuto urbano già antropizzato, interventi di adeguamento, opere e interventi di minore impatto e opere prive di rilevanza edilizia.
Questo punto rappresenta una cruciale innovazione rispetto a quanto disposto dall’attuale Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), il quale all’articolo 3 prevede una differente classificazione in merito alle categorie di intervento, differenziandole tra: interventi di manutenzione ordinaria, interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo, interventi di ristrutturazione edilizia, interventi di nuova costruzione e interventi di ristrutturazione urbanistica.
Si passa quindi da una concezione volta a classificare le modifiche in base alla natura tecnica dei lavori, ad una rivolta all’impatto dell’intervento sul territorio.
L’art. 1 co. 2 del DDL 535 distingue invece tra interventi di trasformazione del territorio edificato e interventi sul territorio non edificato in funzione di una rigenerazione urbana nel perseguimento dell’obiettivo di “consumo di suolo a saldo zero”.
Mentre il primo dispone una semplificazione in merito ai titoli abilitativi, prevedendo unicamente il permesso di costruire, la Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) e l’attività edilizia libera, da applicare secondo criteri di proporzionalità e gradualità, con l’obiettivo di ridurre la pluralità di regimi vigenti ed eliminare le incertezze applicative che possono sorgere, come nel caso della CILA, il secondo ne prevede semplicemente una razionalizzazione.
Il DDL 2332 inoltre, pone tra i principali obiettivi, quello di ridisegnare l’assetto dello stato legittimo dell’immobile, prevedendo, in ordine alla documentazione attestante, una valorizzazione delle certificazioni rilasciate da tecnici abilitati con il fine ultimo di eliminare le problematiche derivanti dalle lievi difformità, che spesso, con la normativa vigente risultano insanabili, e colpiscono circa il 70% degli immobili italiani.
In ultimo è possibile notare come entrambi i disegni di legge delega prevedano un riordino normativo attraverso l’indicazione esplicita delle norme abrogate e l’elaborazione di una disciplina transitoria volta a salvaguardare i procedimenti avviati anteriormente alla riforma.
Attualmente i sopracitati DDL sono in corso di esame congiunto presso la Commissione VIII Ambiente.
Si segnala inoltre un recentissimo disegno di legge delega di iniziativa governativa, che ha avuto un iter più accelerato rispetto ai precedenti, volto alla “razionalizzazione e riordino dei regimi amministrativi edilizi e urbanistici e dei connessi titoli abilitativi”, approvato dal Consiglio dei Ministri con procedura d’urgenza nella seduta n.150, il 4 dicembre 2025.
Il disegno di legge si compone di cinque articoli e prevede la delega al Governo per l’adozione di uno o più decreti legislativi finalizzati al riordino e alla semplificazione della disciplina edilizia, con l’obiettivo di sostituire integralmente le disposizioni vigenti con un nuovo Codice dell’Edilizia e delle Costruzioni, da emanare entro dodici mesi dall’entrata in vigore della legge delega.
La proposta di legge delega individua dei Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP), applicabili in tutto il territorio nazionale e volti ad abbattere la frammentazione derivante dall’attuale disciplina prevista dal D.P.R. 380/2001.
In particolare, viene prevista una semplificazione per l’accertamento dello stato legittimo dell’immobile, permettendolo anche attraverso il titolo abilitativo più recente, nel caso in cui tramite esso siano rinvenibili gli estremi del titolo originario e di quelli successivi, asseverati.
In merito alle categorie di intervento, viene prospettato anche in questo DDL un riordino, basato su tre criteri: l’impatto che l’intervento avrà sul territorio, la natura oggettiva dell’intervento e la sua rilevanza.
L’obiettivo è quello di delineare delle categorie di intervento chiare, con il fine ultimo di definire i confini applicativi ed eliminare le odierne incertezze in merito. I titoli abilitativi previsti per le categorie di intervento rimangono inalterati (permesso di costruire, CILA e SCIA), l’innovazione, infatti, sta nell’associazione dei titoli abilitativi alle nuove categorie di intervento e nella previsione di termini certi per il rilascio.
In merito agli interventi eseguiti in assenza del titolo edilizio, si prevedono sostanziali modifiche della disciplina, delineando innanzitutto l’esigenza di una classificazione nazionale delle difformità, definita in maniera esaustiva e chiara, per evitare incertezze di cittadini e operatori del settore. In tema di rilascio di titoli in sanatoria, nel caso di parziale difformità e di variazioni essenziali, la delega dispone un superamento della doppia conformità (ossia la conformità alla disciplina vigente dell’opera eseguita in assenza del titolo edilizio sia alle norme vigenti al momento dell’istanza, che al momento della realizzazione) con la previsione di una conformità asincrona, secondo cui l’opera, per essere sanata, deve rispettare le norme edilizie dell’epoca di costruzione e quelle urbanistiche odierne.
Nel caso però di disciplina antisismica, si segnala che la disciplina attualmente in vigore della doppia conformità permane, pur ammettendo la possibilità del rilascio della sanatoria condizionata ad opere di adeguamento con la normativa vigente.
Una novità introdotta dal disegno di legge delega, sempre in tema di sanatoria, riguarda la regolarizzazione delle opere abusive realizzate prima del 1967, ossia l’anno di entrata in vigore della Legge Ponte, per garantire la commerciabilità di tali immobili.
Viene evidenziata inoltre la necessità di un intervento sui cambi di destinazione d’uso, introducendo il principio “dell’indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee nell’ambito del tessuto urbanizzato”, secondo cui alcuni mutamenti possono essere disposti senza effettuare procedure lunghe e complesse. In ultimo, appare fondamentale porre l’attenzione su un ulteriore punto, ossia la riorganizzazione dei procedimenti, rendendoli interamente digitalizzati e predisponendo un coordinamento maggiormente funzionale tra le pubbliche amministrazioni coinvolte, con l’obiettivo di predisporre un “Fascicolo Digitale delle Costruzioni” per una gestione quanto più ordinata ed efficiente del patrimonio edilizio.
Il presente disegno di legge delega, non nasce come un atto isolato, ma si pone in rapporto di complementarità con il lavoro già avviato dal Parlamento attraverso il DDL 2332.
L’obiettivo di questa riforma organica è quello di far confluire in un unico quadro normativo sia l’indirizzo parlamentare che quello governativo attraverso il superamento del D.P.R. 380/2001 e il conseguente riordino dell’intera materia attraverso l’adozione di un nuovo Codice dell’Edilizia e delle Costruzioni.
